家賃収入の確定申告は全員やるべき！必要な書類・手続き・Q&Aも解説

確定申告を行う上で知っておきたい基礎知識をお伝えします。

青色とか白色とか何？自分はどうすれば良い？

　→青色申告は節税等のメリットがある申告方式。条件に関わらず、青色申告を行うべきです。

青色申告では、下記のようなメリットを受けられます。

• 青色申告特別控除（65万円または10万円）

青色申告の最大のメリットです。65万円の所得控除を受けることができます。複式簿記による記帳、貸借対照表や損益計算書の添付といった要件に加え、不動産投資の場合アパート・マンション10室以上（戸建ての場合は5棟以上）を経営している必要があります。

• 純損失の繰り越し、繰り戻し

青色申告をすると純損失の繰り越し・繰り戻しができます。不動産投資で赤字が生じた場合、本業の給与所得と損益通算を行い所得金額を圧縮できます。不動産投資所得の赤字額が給与所得の額より大きい場合、損益通算を行っても損失を控除しきれません（純損失）。こうした純損失を、次の年の黒字額に繰り越し次年度の所得額から控除をすることができます。純損失は翌年以降3年にわたって繰り越すことができます。

また、純損失が出た年の前年に損失額を繰り戻し、前年分の所得税を控除することもできます。

青色申告以外の申告方式を「白色申告」と呼びます。

白色申告は申請の手続きを行う必要がありませんが、逆に特別控除や損失の繰り越しを行うことができないなどのデメリットが存在します。

青色申告は申告書作成が大変なイメージがありますが、白色申告についても記帳や帳簿の保存などが必要ですので、青色申告を選択して特別控除などの優遇を受けることがオススメです。

確定申告はいつどのタイミングでやる？

→1月中には準備を始める。ただし、日頃から領収書・書類を保管する。

毎年、確定申告は2月16日～3月15日の間が提出期限となります（休・祝日の関係で変動します）。令和2年分は令和3年2月16日～3月15日が確定申告期間となりました（なお、新型コロナウイルスの影響で期限はその後延長されました）。

2.1.にある通り、多くの書類が必要となるので1月中には準備を始めておくといいです。

ただし日頃から領収書や書類を保管する習慣をつけておきましょう。

必要なのにやらなかったらどうなる？

→15~20%の「無申告加算税」を支払うことになる。

確定申告が必要なのに行わなかった場合、本来納める税額の15~20%の無申告加算税を、納めなければならない税金に加えて納めることとなります。納める金額は、本来納付すべき税額の

• 50万円以下　…　15％
• 50万円を超える部分　…　20%

となります。期限後でも、自分で期限後申告を行えば課税割合が5%軽減となります。

何が経費として計上できる？逆に何ができない？

経費に算入できるものとしては下記のものがあります。

• ローンの金利
• 保険料
• 管理会社への管理委託料
• 管理費
• 仲介手数料、広告宣伝費など入居付けのための費用
• 修繕費
• 固定資産税などの税金
• 司法書士や税理士への報酬
• 通信費
• 旅費・交通費
• 自動車関連費用
• 情報収集・勉強のための費用
• 交際費
• 減価償却費

ただし、経費算入が一部しかできないなど細かい条件があります。例えばスマホの購入代金は「通信費」に計上できますが、私用にも使っている場合、その割合に応じて参入できる額に制限がかかります。

逆に下記のものは経費算入できません。

• スーツ、コンタクトレンズ代
• ジムなどの会費
• 反則金、罰金
• 所得税・住民税などの税金

などは経費計上できません。

どうすれば税金を抑えられる？

→減価償却の有効活用、優遇税制の活用

確定申告を行うことで、納める所得税が確定します。その所得税を抑えるポイントは2つあります。

• 減価償却の有効活用

決算書を作成する際に記入することになる「減価償却費」。この経費の特徴は「実際の支出を伴わないのに会計上のみ経費を生み出すことができる」点にあります。

この減価償却費を大きくとれる物件を購入することで、不動産所得の赤字を生み出して所得税の還付を狙うことができます。

• 優遇税制の活用

所得税を抑えるその他の方法としては、優遇税制の活用があります。その代表的な例が青色申告における65万円の特別控除です。