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日本の不動産を購入する外国人の方へ

外国人が日本で不動産(マンションその他)を購入する場合、外国人は個人または会社名義(本国の本店または日本の支店名義でも可)で買うことができます。

政府の発行する営業許可証、会社謄本、または公証役場で作成する個人名義の住所・氏名・生年月日のわかる公証書が必要となります。

日本の支店名義か在日外国人の場合は一番簡単で、それぞれ会社の謄本と個人の場合は住民票・印鑑証明が取れれば所有権移転の手続きができます。

会社名義で買っても個人名義で買っても日本での仲介手数料や不動産売買にかかる諸費用(免許税・申請登記料)、書類代書代金、名義変更後の取得税、買った後に毎年発生する固定資産税などは全く同じです。

物件を購入する場合、マンションや住宅の場合に銀行の融資が申請できる場合もあります。 この場合、頭金として10%~30%位の手持ちのお金があれば買うこともできますが、外国人や会社(本国本社・日本支店どちらも)に対しては住宅ローンの適用はありません。

会社の場合、規模に応じて事業者ローンとして申請ができる時もありますが、あまり期待はできません。 個人よりも会社の方が難しい場合が多くあります。個人の場合でも日本に帰化した場合や永住許可の場合は、割と住宅ローンが通り安いと言われています。 就労ビザや家族ビザの方でも一応対象になりますが、帰化や永住の方よりは難しいのが現状です。

不動産物件の購入に関しては、やはり現金で用意できる場合は全く問題がなく、会社名義、個人名義共に日本全国のどんなものでも購入することができます。

日本では手数料がきちんと決められているので、これを値切るよりも買いたい不動産物件の価格交渉をした方がより安くお得に購入できます。名義変更の時の日本国に支払う税金(諸費用)は安くはなりません。

物件購入の際は、収益や利回り、自分や家族が使う場合、または会社が使用する場合なども含めて慎重に考え、後で失敗のないよう十分に周りの方や専門家、業者などに意見を聞くことをお勧めします。

弊社では、条件にあった物件探しから、その後の登記、手続き、集客、リフォーム、家賃収受、掃除などの管理もすべて承っております。

対日不動産投資

近年、投資家のなかで日本不動産投資熱が高まっている背景としては、

  • リスク小】 アジア圏では過剰流動性が主因となって誘引された不動産バブルに対して政府が多角的に不動産バブル規制策をすでに打ち出しており、不動産バブル崩壊の懸念が高まっている。日本の緻密な法体系により、自国とは違い投資者の合法的権利は保護されていて安心して投資できる。
  • 合理的な価格】 日本国内の不動産価格調整で自国国内不動産と対比して投資魅力が高まった。
  • ビザ発行要件が大幅に緩和】 09年7月個人観光ビザ解禁に続き10年7月に個人観光客に対するビザ発行要件が大幅に緩和され、訪日しやすくなった。
  • 永久性】 アジア圏の不動産が使用権の購入なのに比べ日本では所有権を購入できる。中国では使用権(70年)のみで所有権が無いが、日本は家屋も土地も所有権は完全に個人に属するものとなっている。
  • 高い利回り】中国やアジア圏での家賃収入利回りは2~3%だが、日本は最大10%前後まで望める可能性もあります。

外国人不動産投資サポート

1.1 購入時のトータルサービス

1.1.1 銀行融資手続きサポート

日本に非居住のお客様にも融資可能な銀行をご紹介します。

日本に非居住のお客様の融資条件

年収条件 300万円以上
借入額(基準) 1億円まで
金利 1.9~3.0%
自己資金
居住:20~30%
投資:30~50%
借入期間 居住:30年
投資:15~20年

必要書類

  • 本人と配偶者の最近3年間の収入に関しての銀行流水、通帳のコピーで結構です。
  • 本人と配偶者の最近3年分の収入証明書と納税証明書
  • 本人と配偶者のパスポートと身分証明書の両面コピー
  • 本人と配偶者の在職証明書と給料証明
  • 結婚証明書のコピー
  • 本人と配偶者のサインと住所の公正書、弁護士事務所が受理しております。但し、必ず政府の捺印が必要です。日本の不動産に関する登記時に英語が法務局では認めないので、なるべく本国でお願いします。英語しか出来ない場合は、事前確認が必要なので事前にお知らせください。
  • 本人と配偶者の健康診断表、内容は血液検査(肝機能)、尿検査(腎臓機能)、胸のレントゲンなど。

1.1.2 各種事務手続き代行

 
  • 売買代金の支払いサポート

海外送金の際、売買代金の支払い方法についてアドバイスを提供します。必要に応じて信頼できる日本法人の預かり口座を提供します。

  • 不動産権利書の受け取り

決済後、1週間前後で権利書が出来上がります。居住国に郵送するか、弊社で責任をもって保管します。

  • 納税管理サポート

日本に在住していない海外の方が、不動産取得税や固定資産税を納付する際のサポートをします。

1.2 購入後のトータルサービス

1.2.1 賃貸経営の管理事務代行

  • 入居者の募集
  • 家賃の集金管理
  • 家賃の滞納時の督促と回収
  • 入居者トラブル時の対応
  • 家賃明細書、管理報告書などの提出
  • 家賃保証(サブリース)のサービスの紹介
  • 家賃収入に伴う納税のお手伝い
  • 日本の不動産及び市場の現況報告を定期的に報告
  • 収益が見込める不動産再生提案等について、適時情報を提供。

☆ 外国人(中国・香港・台湾・マカオ・シンガポールその他)が日本の不動産を買う時は、必ず日本に来なくても、外国に居たままその外国の住所と名前で日本のどんな不動産でも買うことができます。外国の会社名や個人名、または夫婦、兄弟、親子などの共有名義で登記も可能です。

投資ビザ、招聘ビザ、ビジネスビザについて

外国人が日本の不動産物件を購入してもすぐにはビザがおりません。基本的には不動産購入と会社設立(支店も含む)とビザは全く関係がありません。あくまで別々のものなのです。

ビザは外国人が日本に訪問する場合に必要となりますが、それぞれ理由がなくてはなりません。「日本の支店に用事がある」「中国本社の社員を日本の支店に研修に派遣する」、個人の場合「買った不動産の手続きやその管理のため訪問する」などのきちんとした理由が必要です。

「日本に不動産を買うので訪問したい」だけではビザがおりない場合があります。この場合は、弊社のような不動産業者から招聘してもらうやり方や日本の会社の役員に就任したり(ビジネスビザ)新しく日本に会社を設立(資本金は500万円以上で可)して、投資経営ビザを取得するやり方などたくさんの例があります。

ただし日本に会社や支店を設立しても必ず投資経営ビザがおりる訳ではありません。資本金、会社事務所、日本の社長、営業内容など様々な問題がからんできます。 不動産購入も会社設立も支店設立も日本に来るビザとは全く関係がないからです。

このようにビザの取得は大変難しいのですが、日本で不動産取得や会社・支店設立をした後は、比較的簡単に取得できるようになります。ただし絶対に取得できるわけではありませんのでくれぐれも気をつけてください。 せっかく日本に不動産を買っても会社・支店を作ってもすぐには来れない場合もありますので十分調べてから実行するようにしてください。

保険とは生命や火災といったものだけではありません。自分の財産(お金)にもかけておく知識が必要ではないでしょうか。アジアがグローバル時代に入っている今だからこそ様々な意味からも日本に不動産を持つことをお勧めいたします。

現在、国の経済事情・社会事情から考えてみてもやはり資産の分散化はこれからもますます重要なことになると思います。不動産物件購入の際には、ぜひ当社までお気軽に声をかけてください。


ご質問や御要望がございましたらお気軽にご連絡ください。

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